Saavedra y Núñez: los dos barrios del eje norte que concentran la inversión inmobiliaria en Buenos Aires en 2026

El mercado inmobiliario de Buenos Aires tiene en 2026 un epicentro claro: el eje norte de la ciudad. Saavedra y Núñez —dos barrios que hasta hace pocos años estaban en el radar de quienes buscaban alternativas a Palermo y Belgrano— se convirtieron en los protagonistas indiscutidos del ciclo actual. Según datos de Bloomberg Línea, el 70% del desarrollo inmobiliario de CABA en 2026 se concentra en nueve barrios, y estos dos encabezan el ranking por crecimiento de valor y volumen de inversión.

Por qué Saavedra se convirtió en el barrio más dinámico

El crecimiento de Saavedra no ocurrió de un día para el otro, pero en 2026 llegó a un punto de maduración visible. La combinación de varios factores explica por qué este barrio del extremo norte de CABA —históricamente tranquilo, residencial y alejado del circuito de moda— se convirtió en el barrio con la mayor suba de valor de todo el año: una suba mensual del 7,32% en septiembre y un precio que ya supera los 2.890 dólares por metro cuadrado.

El primer factor es la expansión de Palermo y Belgrano hacia el norte: a medida que esos barrios se encarecieron, compradores e inversores empezaron a buscar el escalón siguiente en el eje norte de la ciudad, que son exactamente Saavedra y Villa Urquiza. El segundo es la transformación del predio del ex Tiro Federal, que generó el Parque de la Innovación con universidades, empresas tecnológicas y oficinas corporativas, creando una nueva centralidad que elevó el atractivo de toda la zona circundante.

Núñez: el segundo barrio más caro de CABA

Núñez completó en 2026 un proceso de posicionamiento que lo ubica como el segundo barrio más caro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, detrás únicamente de Puerto Madero. Ese dato habría parecido improbable hace cinco años, cuando Núñez era considerado un barrio premium accesible. Hoy, la combinación de la llegada de Mercado Libre a la zona, el desarrollo corporativo sobre la Avenida del Libertador y la demanda de profesionales de alto ingreso que prefieren vivir cerca de donde trabajan convirtieron al barrio en uno de los más codiciados del mercado.

Para el inversor, Núñez presenta hoy una paradoja conocida: es atractivo por su posicionamiento y demanda, pero el precio de entrada ya subió lo suficiente como para comprimir la rentabilidad de alquiler. Quien compró hace tres años en Núñez tiene una plusvalía extraordinaria; quien compra hoy debe evaluar si el recorrido adicional justifica el precio de entrada actual.

El Parque de la Innovación como catalizador del eje norte

El Parque de la Innovación —el megaproyecto que transformó el predio del ex Tiro Federal en Saavedra— es quizás el mayor catalizador individual de la valorización del eje norte en los últimos años. Universidades como la UBA y el ITBA, empresas tecnológicas, startups y espacios de coworking convirtieron una zona residencial periférica en un polo de atracción para el segmento de mayor poder adquisitivo de la economía del conocimiento. Los profesionales que trabajan allí demandan vivienda de calidad en un radio de 15 minutos, y Saavedra y Núñez son los barrios que responden a esa demanda.

Fuentes: Bloomberg Línea · La Nación Propiedades · RE/MAX · Beltrán Briones · Octubre 2026

La relación con Zona Norte del GBA

El ascenso de Saavedra y Núñez tiene una lectura relevante para el mercado de Zona Norte del GBA: cuando los barrios del eje norte de CABA se encarecen, una parte de la demanda que no puede o no quiere pagar esos valores migra al corredor norte bonaerense, donde la propuesta de calidad de vida es comparable —o superior en términos de espacio— y el precio por metro cuadrado todavía está en niveles competitivos. Esa migración sostenida es uno de los motores de la demanda en San Isidro, Vicente López y el área de Nordelta.

Quien conoce los precios actuales de Saavedra o Núñez y compara con lo que ofrece Zona Norte del GBA —metros cuadrados más amplios, jardín, pileta, acceso a barrio privado— entiende rápidamente por qué muchas familias eligen cruzar la General Paz.

Preguntas frecuentes sobre Saavedra, Núñez y el eje norte

¿Cuánto vale el metro cuadrado en Saavedra en 2026?

El precio promedio supera los 2.890 dólares por metro cuadrado, después de una suba mensual del 7,32% en septiembre de 2026, la mayor de la ciudad.

¿Cuál es el barrio más caro de CABA después de Puerto Madero?

Núñez, con un precio cercano a los 3.100 dólares por metro cuadrado, impulsado por la llegada de Mercado Libre y el desarrollo corporativo sobre la Avenida del Libertador.

¿Dónde se concentra la inversión inmobiliaria en Buenos Aires en 2026?

El 70% del desarrollo inmobiliario de CABA se concentra en nueve barrios del eje norte, entre ellos Núñez, Saavedra, Colegiales, Villa Urquiza, Belgrano, Palermo, Villa Crespo y Caballito.

¿Qué es el Parque de la Innovación?

Es el megaproyecto que transformó el predio del ex Tiro Federal en Saavedra en un polo con universidades como la UBA y el ITBA, empresas tecnológicas, startups y coworkings, y es uno de los grandes motores de la valorización del eje norte.

¿Conviene comprar en Núñez hoy?

Núñez tiene alta liquidez y demanda, pero el precio de entrada subió tanto que comprime la rentabilidad de alquiler. Hay que evaluar si el recorrido adicional justifica el valor actual.

Conclusión

Saavedra y Núñez son en octubre de 2026 la mejor evidencia de que la valorización del eje norte de Buenos Aires no fue un fenómeno pasajero. Están impulsados por inversión real, por demanda genuina de profesionales de alto ingreso y por infraestructura nueva que llegó para quedarse. Para el inversor que busca posicionarse en esa tendencia, la pregunta hoy es si entra en esos barrios al precio actual o si busca el siguiente escalón del mismo eje, que puede estar en el corredor norte del GBA.

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