Mercado Inmobiliario · Datos & Análisis
El mercado de propiedades de Buenos Aires consolidó su recuperación en septiembre de 2026 con un dato elocuente: el 65% de los barrios registró un incremento de precio mensual, contra el 52% de mayo. El precio medio de publicación de departamentos en CABA se ubica en 2.476 dólares por metro cuadrado, acumulando un 1,1% de suba en lo que va del año. Pero detrás del promedio hay barrios que están moviéndose con fuerza, y entender cuáles son —y por qué— es la clave para tomar decisiones informadas en este mercado.
Departamentos CABA
Precio promedio USD/m² · suba 1,1% en el año
Barrios con suba
Vs. 52% en mayo
Casas CABA
Precio promedio USD/m² · suba 0,2% en el año
El ranking de los barrios que más subieron
Los datos de septiembre de 2026 revelan una rotación interesante en el liderazgo de la suba: barrios que habían estado relativamente quietos durante meses ahora muestran los mayores incrementos. Villa Riachuelo encabeza con un 7,44% de aumento mensual y un precio de 1.761 dólares por metro cuadrado. Saavedra sube 7,32% y alcanza los 2.890 dólares por metro cuadrado, convirtiéndose en uno de los barrios del eje norte más dinámicos del mes. Agronomía registra un 7,08% con precio en 2.243 dólares. Vélez Sarsfield anota un 5,39% y Chacarita cierra el top cinco con un 5,13% de suba, con precio en 2.843 dólares por metro cuadrado.
| Barrio | Var. mensual | Precio USD/m² | Perfil |
|---|---|---|---|
| Villa Riachuelo | +7,44% | USD 1.761 | Precio de entrada bajo, alto recorrido |
| Saavedra | +7,32% | USD 2.890 | Eje norte, demanda residencial sólida |
| Agronomía | +7,08% | USD 2.243 | Zona en valorización sostenida |
| Vélez Sarsfield | +5,39% | USD 1.895 | Barrio tradicional, bajo precio relativo |
| Chacarita | +5,13% | USD 2.843 | Premium accesible, alta liquidez |
Fuentes: La Nación Propiedades · RE/MAX · Septiembre 2026
Con USD 100.000: cuánto se puede comprar en septiembre 2026
Una de las consultas más frecuentes en los portales inmobiliarios en septiembre es cuántos metros cuadrados se pueden adquirir con 100.000 dólares en cada barrio de CABA. La respuesta varía enormemente según la zona: en barrios como Villa Riachuelo, que tiene precio promedio de 1.761 dólares por metro cuadrado, esos 100.000 dólares alcanzan para casi 57 metros cuadrados. En Saavedra, con 2.890 dólares por metro cuadrado, el mismo capital rinde unos 34 metros cuadrados. En Palermo o Belgrano, donde el metro cuadrado puede superar los 3.500 dólares, la misma suma alcanza para menos de 30 metros cuadrados.
Esa ecuación es relevante para el inversor: no solo importa el valor de compra sino la relación entre ese valor, el alquiler potencial y la liquidez de reventa. Un barrio con precio de entrada bajo puede tener mejor rentabilidad pero menor velocidad de venta que uno consolidado.
Barrios que bajaron: dónde hay que prestar atención
No todo el mapa sube. Constitución, que había liderado la suba interanual en junio con más del 27%, registró en septiembre una corrección del 6,22% mensual, ubicándose en 1.087 dólares por metro cuadrado. San Nicolás bajó un 4,48%, y Villa General Mitre un 2,43%. Esas correcciones no son necesariamente una señal negativa en términos de tendencia: en algunos casos reflejan que el mercado está procesando la suba previa o que hay sobreoferta puntual en ciertas tipologías.
Qué pasa en Zona Norte del GBA
En el corredor norte del Gran Buenos Aires, el mercado sigue su propia dinámica. Nordelta mantiene un precio promedio de 2.494 dólares por metro cuadrado en propiedades en venta, con un precio promedio de propiedad de 341.502 dólares. San Isidro se ubica alrededor de los 2.211 dólares por metro cuadrado. Ambas zonas tienen en común una demanda estructuralmente alta que no depende de la coyuntura mensual: el mercado de familias que buscan calidad de vida, espacio y seguridad en Zona Norte no fluctúa con los precios de Constitución o Villa Riachuelo.
La señal más importante: el 65% de los barrios subiendo
El dato de que el 65% de los barrios registró suba mensual en septiembre es quizás el más relevante de todos. Indica que la recuperación ya no es un fenómeno puntual de dos o tres barrios: se está extendiendo a una proporción mayoritaria del mapa de CABA. Cuando un mercado supera ese umbral de forma sostenida, históricamente precede a una fase de suba más generalizada. Para el comprador que todavía está esperando, ese dato es una señal a tener muy en cuenta.
Preguntas frecuentes sobre precios de propiedades en Buenos Aires
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Buenos Aires en septiembre de 2026?
El precio medio de publicación de departamentos en CABA es de 2.476 dólares por metro cuadrado, con una suba acumulada del 1,1% en el año. En casas el promedio es de 1.829 dólares por metro cuadrado, con una suba del 0,2% en el año.
¿Qué barrios de CABA subieron más en septiembre de 2026?
Villa Riachuelo (+7,44%), Saavedra (+7,32%), Agronomía (+7,08%), Vélez Sarsfield (+5,39%) y Chacarita (+5,13%).
¿Cuántos metros cuadrados se pueden comprar con USD 100.000?
Depende del barrio: casi 57 m² en Villa Riachuelo (1.761 USD/m²), unos 34 m² en Saavedra (2.890 USD/m²) y menos de 30 m² en Palermo o Belgrano, donde el metro cuadrado puede superar los 3.500 dólares.
¿Qué barrios bajaron de precio en septiembre de 2026?
Constitución corrigió 6,22% mensual (1.087 USD/m²), San Nicolás bajó 4,48% y Villa General Mitre 2,43%.
¿Cuánto vale el metro cuadrado en Nordelta y San Isidro?
En Nordelta el precio promedio es de 2.494 dólares por metro cuadrado (propiedad promedio de 341.502 dólares). En San Isidro ronda los 2.211 dólares por metro cuadrado.
Conclusión
Septiembre de 2026 confirma que el mercado inmobiliario porteño está en una fase de recuperación real y creciente. Los barrios que lideran la suba son variados —eje norte, oeste, sur— lo que habla de una demanda que se distribuye más equitativamente que en fases anteriores del ciclo. Identificar los barrios con mejor relación precio-potencial de valorización sigue siendo el ejercicio central para quien quiere invertir bien en este mercado.
En Puebla analizamos el mercado de Zona Norte con datos actualizados cada semana. Si querés saber qué está pasando con los precios en tu zona de interés, consultanos.
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