El mercado inmobiliario bonaerense cayó: qué pasa afuera de CABA y qué significa para Zona Norte

Un informe publicado esta semana por el relevamiento LAB REAL Municipios encendió una señal de alerta para el mercado inmobiliario de la provincia de Buenos Aires: la actividad cayó 9,4% interanual en el segundo trimestre de 2026, y las operaciones de compraventa retrocedieron un 20,1% —la primera caída después de ocho trimestres consecutivos de crecimiento. De los 66 municipios relevados, 51 registraron menos operaciones que en el mismo período de 2025. ¿Qué está pasando y cómo leer este dato para el corredor norte del GBA?

Qué dice el informe y por qué importa

El índice LAB REAL Municipios mide la actividad inmobiliaria y de la construcción en los municipios de la provincia de Buenos Aires a través de datos de escrituras, permisos de obra y consultas registradas. El resultado del segundo trimestre de 2026 llega con un contexto complejo: dos trimestres consecutivos en baja, una construcción que no logra despegar a pesar de algunos meses de recuperación puntual, y un mercado que hasta hace un año venía en un ciclo positivo sostenido.

La lectura inmediata es que la euforia post-cepo y post-crédito hipotecario de 2025 se está normalizando. El ciclo de reactivación que empujó las escrituras a máximos durante 2024 y 2025 alcanzó un techo, al menos en los municipios del interior bonaerense y en las zonas del Gran Buenos Aires que no tienen los atractivos específicos del corredor norte.

Qué municipios se ven más afectados

La caída es amplia en términos geográficos pero no homogénea. Los municipios más golpeados son los del interior bonaerense —donde la actividad inmobiliaria depende en mayor medida del ciclo económico general— y los partidos del conurbano que no tienen ni el atractivo residencial del corredor norte ni la densidad urbana de CABA. Mar del Plata, en el partido de General Pueyrredón, aparece entre los afectados. Lo mismo ocurre en Trenque Lauquen y en varios municipios del noroeste y sudoeste de la provincia.

Por qué Zona Norte es la excepción al patrón provincial

En este contexto de contracción generalizada, el corredor norte del Gran Buenos Aires —San Isidro, Vicente López, Tigre y el área de Nordelta— aparece como una excepción por razones estructurales. En primer lugar, la demanda en esa zona no depende exclusivamente del ciclo económico local: hay una porción significativa de compradores que migran desde CABA buscando espacio, calidad de vida y escuelas de primer nivel, y esa motivación no desaparece con un trimestre malo.

En segundo lugar, la presión de precios en CABA está acelerando esa migración. Los datos de octubre de 2026 muestran que Zona Norte —junto con la Zona Oeste— está absorbiendo demanda de inquilinos y compradores que no pueden o no quieren pagar los valores actuales de CABA. Eso compensa parte de la caída que sí se ve en el resto de la provincia.

La construcción: el otro problema

El dato de construcción es quizás el más preocupante del informe: apenas un 0,2% de crecimiento interanual en el segundo trimestre de 2026, después de caer un 4% en el primero. El nivel de actividad constructiva sigue un 16,3% por debajo del segundo trimestre de 2023, lo que indica que el sector de la obra todavía no recuperó el terreno perdido durante los peores años de la crisis. Para los desarrolladores de Zona Norte, eso se traduce en costos de construcción que siguen altos y en plazos de entrega que se extienden por la menor disponibilidad de mano de obra especializada.

Qué significa para quien está buscando comprar o invertir

La caída en el mercado bonaerense tiene una lectura paradójica para el inversor bien informado: en un contexto de menor actividad general, las zonas que mantienen demanda activa se vuelven más valiosas relativamente. El corredor norte del GBA —que no aparece entre los municipios con mayor caída— sigue siendo el destino con mejor perfil de demanda sostenida fuera de CABA. El precio por metro cuadrado en San Isidro y Nordelta no corrigió a la baja: la demanda no cedió suficiente para eso.

Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario bonaerense

¿Cuánto cayó el mercado inmobiliario bonaerense en 2026?

Según el índice LAB REAL Municipios, la actividad inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires cayó 9,4% interanual en el segundo trimestre de 2026 y las operaciones de compraventa retrocedieron 20,1%.

¿Cuántos municipios bonaerenses tuvieron menos operaciones?

De los 66 municipios relevados, 51 registraron menos operaciones que en el mismo período de 2025. Entre los afectados aparecen Mar del Plata (General Pueyrredón), Trenque Lauquen y varios municipios del noroeste y sudoeste de la provincia.

¿Cómo está la construcción en la provincia de Buenos Aires?

Creció apenas 0,2% interanual en el segundo trimestre de 2026, después de caer 4% en el primero, y sigue 16,3% por debajo del nivel del segundo trimestre de 2023.

¿Por qué Zona Norte del GBA no sigue la caída provincial?

Porque su demanda no depende solo del ciclo económico local: recibe compradores e inquilinos que migran desde CABA buscando espacio, calidad de vida y escuelas, y la suba de precios en CABA acelera esa migración.

Conclusión

El mercado inmobiliario bonaerense está atravesando una fase de normalización después de un ciclo de crecimiento acelerado. La caída del 20% en operaciones es una señal real que merece atención, pero no afecta de igual manera a todas las zonas. El corredor norte del GBA tiene fundamentos propios que lo separan del promedio provincial. Para quien invierte con horizonte de mediano plazo, ese diferencial importa más que el número trimestral agregado.

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